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Q1:住宅ローンを滞納するとどうなりますか？
ローン滞納が合った場合の金融機関は、①通知②通告③催告④決定の順に対応してきます。
最初の1～2ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促（通知、通告）がありますが、いきなり一括返済を迫ることはありません。
しかし、滞納3ケ月以上になれば、催告から競売開始決定に向かうことになります。
まったく金融機関に対し連絡も取らない場合は、早ければ4ヶ月目には「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」となり競売にはかけることもあります。
※債権者より電話や書類が届いたら居留守や無視などはせず「誠意のある」対応をとってください。
まず、通知・通告の段階で以下のことをご検討ください。
・リスケジュールを申し出る。（毎月の支払いとボーナス払いの見直しをする。）
・個人再生法住宅ローン特則を利用し、返済額の減額を検討する。
・任意売却による債務の整理を検討する。
通常、住宅ローンの返済を6ケ月間滞納（住宅金融公庫の場合や金融機関によっては3ケ月で処理する
ことも有り）すると「期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ）」となり、競売開始へと移行します。
しかし、できない返済のために消費者金融などで借金を絶対にしてはいけません！
もともと、低利の住宅ローン返済にさえ困窮しているのに高利のサラ金からの借金でローン返済したところで、回るわけがないのです！！！
ご質問などはお気軽に弊社へお問い合わせ下さい。
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Q2:期限の利益の喪失ってなんですか？
期限とは分割で支払う毎月の返済日です。
この場合の利益とは返済日に約束通り支払っていれば、一括の請求は出来ないと考えてください。
この場合の喪失とは分割払いの支払いの約束を破った場合は利益を失うということです。
例えば3.000万円を毎月払いの20年(240回)で返済する金銭消費賃貸契約をします。
これは『20年かけて返済します。』という事です。
ところが滞納すると、20年という期限が無くなって一括請求をされます。
各金融機関で規定回数以上返済が無い場合、期限の利益の喪失となります。
期限の利益とは、『決められた支払日までは支払わなくても良い』、『分割払いで支払うことができる』、『保証人へは請求できない』という債務者の主張できる権利です。
つまり、約束通り支払いをしていれば、債権者は一括で返済請求できないということです。
期限の利益の喪失（権利を失うこと）とは、一般的に分割払いを延滞し、債権者との約束を破った場合のことをいいます。また、債務整理、手形不当、破産・倒産、解散、手形取引停止等、今後返済が困難であると判断できる場合も期限の利益の喪失にあたります。
通常、債権者との契約条項には『期限の利益を喪失した場合は残金を全額一括払いする』との条項が明記されております。
従って期限の利益を喪失すると残金全額一括返済の請求が来る事になります。
尚、金融機関によって異なりますが3～6回(3～6ヶ月)が目安です。
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Q3:住宅ローンの月々の支払いの減額は可能ですか？
可能です。
各債権者(金融機関)に支払いの条件を交渉し月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行えます。
但し、債務の免除はできません。
期間の延長をして月々の支払いを抑えますので以前より債務額は増えます。
また、支払条件を変更した後に滞納すると住宅ローンの残債務を一括返済で請求される可能性があります。
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Q4:競売になるとどうなるの？
競落者は裁判所より明渡命令を取得できますので、必ず退去させられます。
そして、新聞・住宅情報誌・インターネットに出るため、競売物件として近隣の人に知られてしまいます。
債権者と残債務の相談が全く出来きなくなるなど、沢山のデメリットが出てきます。
もちろん、引越し代などは1円も出ず、場合によっては明渡執行により強制退去させられます。
詳しくは『競売・任売のメリット・デメリット』へ
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Q5:任意売却とはなんですか？
住宅ローンなどの返済が困難に陥った時、債務者と債権者(各金融機関)の間に不動産仲介業者が入り、競売入札が行われる前に、双方合意のもと、あなたの不動産を市場で任意に売却する事を任意売却と言います。
詳しくは『任意売却とは』へ
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Q6:任意売却の場合、いつまでに退去しなければいけませんか？
事例によっても異なりますが、買主様が決まり、金融機関の了解が取れますと買主様との相談により引渡し期限を決めます。
通常は1ヶ月～3ヶ月程度です。
（競売の場合は、ほとんど待ったなしです！）
詳しくは『任意売却の流れ』へ
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Q7:任意売却のメリットはなんですか？
・市場価格に近い金額で売却できます。
・短期間での売却が可能。
・債権者へより多くの返済が可能。
・一般市場で販売するので近隣の人に諸事情を知られません。
・債権者、購入者と退去時期について協議できます。
・滞納分の住民税・固定資産税・抵当権抹消費用、抵当権解除の書類代・滞納分管理費(マンションなど管理費のある場合)は債権者の承諾の下、物件売却価格から経費として控除してもらえます。
・仲介手数料や司法書士の報酬など、物件売却価格から経費として控除してもらえます。
・引越し費用・清掃費等も経費として認めてもらえる場合がある。（これが、任意売却の最大メリットです！）
・売却後、残債の返済方法について、債権者と交渉が可能です。
・購入者が住宅ローンを利用しやすいため、通常の売買と同様に買主を見つけやすくなります。
など色々上げる事ができます。
詳しくは『競売・任売のメリット・デメリット』へ
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